EXPULSION DE LOCATAIRES DEVANT LE TRIBUNAL
Les procédures en expulsion pour loyers impayés devant le Juge des contentieux de la protection sont extrêmement longues ce qui entraient bien souvent des situations assez difficiles , car tous les bailleurs ne sont pas des banques ou des compagnies d’assurance .
La plupart des bailleurs sont des personnes physiques qui ont besoin du paiement du loyer pour rembourser leur emprunt immobilier .
Le législateur certainement conscient de ce problème a réformé la procédure en la matière par la Loi du 27 Juillet 2023.
Plutôt que de parler de réforme , on pourrait dire qu’il s’agit ‘’ d’une réformette ‘’ tellement certaines mesures sont manifestement insuffisantes.
Pour comprendre ces modifications il faut partir de l’ancienne réglementation.
Lorsque votre locataire ne paye plus son loyer , adressez lui une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
S’il ne répond pas , il faut faire appel à un commissaire de justice ( ex huissier ) pour qu’il lui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Etant précisé que cette nouvelle loi rend obligatoire l’insertion d’une clause résolutoire dans le contrat de bail .
Cette nouveauté n’apporte rien de plus car quasiment tous les contrats de bail prévoyaient déjà cette clause résolutoire.
Le commissaire de justice qui délivrera le commandement de payer devra également informer la CCAPEX ( commission de coordination des actions de préventions des expulsions ).
Le locataire avait un délai de 2 mois soit pour payer ses arriérés soit pour saisir le juge pour contester sa dette ou demander des délais de paiement.
Désormais ce délai de 2 mois est réduit à 6 semaines .
A l’expiration de ce délai de 6 semaines , si le locataire n’ a pas payé sa dette ou s’il n’a pas saisi le tribunal , les effets de la clause résolutoire sont acquis.
Le bailleur peut donc saisir le juge des référés afin de faire constater l’acquisition de cette clause résolutoire et dire que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre pour que son expulsion puisse être ordonnée.
Le bailleur délivrera une assignation en justice à son locataire .
Avec l’ancienne loi le délai entre la délivrance de l’assignation au locataire et l’audience était d’au moins de 2 mois .
Désormais il est d’au moins 6 semaines . La nouvelle loi permet au bailleur de gagner 4 semaines , ce qui n’est pas une révolution pour des procédures qui durent généralement plus d’un an.
Par contre les deux délais de 2 mois continueront à s’appliquer si le bailleur est un personne morale ( société , association…) sauf s’il s’agit d’une SCI familiale .
Le commissaire de justice devra également transmettre l’assignation à la CCAPEX.
L’affaire peut être plaidée dés la première audience dans les situation suivantes :
-le locataire ne vient pas à l’audience
– Le locataire vient à l’audience et décide de se défende tout seul.
-le locataire a pris un avocat qui décide de plaider
Cette dernière situation est assez rare car l’avocat demandera toujours un report de l’affaire pour obtenir les pièces du bailleur et pour faire des conclusions en défense.
Dans tous les autres cas l’affaire est renvoyée ,une , deux ou trois fois maximum surtout en référés qui est la juridiction de l’’ l’urgence ‘’ pour que l’avocat du locataire puisse se préparer et conclure en défense .
Avec l’ancienne loi le locataire pouvait toujours demander au Tribunal des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux .
Désormais il ne peut demander des délais que s’il justifie avoir repris de manière régulière le paiement de son loyer .
A défaut le Tribunal ne pourra pas lui accorder le moindre délai .
Une fois que l’affaire est plaidée , le Tribunal la met en délibéré et donne une date à laquelle sa décision sera rendue ( généralement et cela dépend de chaque tribunal entre 15 jours et 2 mois ).
Lorsque le jugement est rendu , qu’il prononce l’expulsion du locataire et sa condamnation à payer les arriérés de loyer , le commissaire de justice signifiera au locataire la décision et procédera à son exécution . ( saisis auprès du locataire s’il ne paye pas les condamnations prononcées par le tribunal ).
Le tribunal fixera également l’indemnité d’occupation ( généralement le même montant que le loyer ) qui est due dés la signification du jugement au locataire et jusqu’ à son départ effectif des lieux.
Le commissaire de justice signifiera au locataire un commandement de quitter les lieux .
Le délai pour quitter les lieux est de 2 mois
Mais il peut être raccourci ou supprimé dans certains cas mais il faut que le bailleur en ai fait la demande au tribunal.
Si au bout des ces 2 mois le locataire n‘a pas libéré les lieux , le commissaire de justice pourra demander à la préfecture le concours de la force publique pour expulser le locataire .
Etant précisé que pendant la trêve hivernale ( du 01 Novembre au 31 Mars ) aucune expulsion ne peut être effectuée.
Come la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit , le locataire doit payer les sommes mises à sa charge même s’il fait appel de la décision.
Cela permet d’éviter les appels abusifs pour gagner du temps
Si le locataire , devenu occupant sans droit ni titre , ne quitte pas volontairement les lieux la nouvelle loi prévoit qu’il peut être condamné à une amende d’un montant de 7 500 € maximum.
Si cette nouvelle disposition est intéressante sur le papier, elle pratique elle ne s’appliquera pas souvent .
En effet, pour cela le bailleur doit au préalable déposer une plainte contre le locataire .
Le temps que cette plainte soit instruite et que l’affaire soit fixée à une audience du Tribunal il va s’écouler plusieurs mois voire même peut être plusieurs années.
Cette amende de 7500 € ne sera pas souvent dissuasive , car le locataire qui ne paye pas son loyer n’aura pas peur d’être condamné en plus à une amende quelque soit son montant .
Lorsque la préfecture refuse d’accorder la force publique ,généralement dans des cas humains difficiles , ( personnes âgées , mère célibataire avec plusieurs enfants et avec des revenus modestes ….) l’Etat peut être condamné à payer au bailleur l’indemnité d’occupation et seulement l’indemnité d’occupation et non pas les arriérés de loyer .
Le locataire peut faire appel de cette décision mais compte tenu de l’exécution provisoire il devra payer les arriérés.
Le locataire peut également saisir le juge de l’exécution pour demander des délais pour quitter les lieux.
Avec l’ancienne loi les délais pouvaient aller jusqu’à 3 ans .
Désormais ils sont de 1 an maximum.
Pour cela le locataire doit prouver qu’il est de bonne foi ,qu’il s’acquitte de sa dette et qu’il justifie faire des démarches sérieuses pour se reloger .
Lorsque le locataire est parti sans prévenir avant même qu’une action en justice soit engagée contre lui.
Le bailleur peut demander à un commissaire de justice de faire une sommation au locataire d’avoir à justifier son occupation des lieux loués.
A défaut de réponse dans le mois , le commissaire de justice pourra pénétrer dans le logement pour constater l’abandon du logement .
Le bailleur pourra adresser au tribunal un requête afin de prononcer la résiliation du contrat de bail et la reprise du logement.
Me BAYLE BESSON
Avocat